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Immobilier : les règles de l’achat et de la vente en viager

Le viager met en scène deux parties : le vendeur ou crédirentier et l’acheteur ou débirentier. Cela consiste pour le débirentier à acheter un bien immobilier sans avoir à payer la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition. Pour le crédirentier, la vente en viager consiste à percevoir une rentre qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et payable d’avance ou à terme échu.

Qu’est-ce que la vente en viager ?

Une vente immobilière peut se faire en viager libre ou en viager occupé. Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose immédiatement après la signature de la vente du bien, et peut l’occuper ou le louer. Dans le cas du viager occupé, la vente est assortie d’une réserve d’un droit d’usage ou d’usufruit au profit du crédirentier. L’usufruit permet à ce dernier de louer le bien et de percevoir des loyers s’il ne l’occupe plus. Le logement pourra être occupé par le débirentier à partir du décès du crédirentier.

Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un bien immobilier en viager. La rente peut être au profit de plusieurs personnes, par exemple des époux ou des indivisaires. Pour une vente effectuée par une personne morale, la rente doit obligatoirement être constituée sur la tête d’une personne physique. Et pour que la vente soit valable, le décès du crédirentier doit être imprévisible, c’est-à-dire qu’il ne doit pas y avoir de maladie grave au moment de la signature de l’acte de vente. La loi considère que le décès du crédirentier qui survient dans les vingt jours après la signature est prévisible.

Quelles sont les composantes du prix de vente ?

Généralement, le prix de vente est constitué d’un bouquet et d’une rente. Et comme toutes les ventes de biens immobiliers, la vente en viager nécessite l’intervention d’un notaire pour la signature de l’acte. Le bouquet est la partie du prix payé comptant à la signature du contrat de vente, et n’est pas obligatoire. Son montant est librement fixé par les parties, généralement 30% de la valeur totale du bien.

La rente, quant à elle, correspond à la valeur réelle du bien. Son montant est fixé en fonction de plusieurs critères, notamment l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, les loyers qu’il pourrait percevoir si le bien était loué et la valeur de celui-ci. Le montant de la rente est fixé par le notaire selon des barèmes. Pour garantir le paiement des rentes, le crédirentier peut notamment mettre dans l’acte de vente une clause résolutoire qui lui permet de reprendre le bien en cas de non-versement de rentes et une clause qui l’autorise à conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente. Le montant de la rente peut également automatiquement être révisé grâce à l’insertion d’une clause d’indexation dans ce document.

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